飯塚市で注文住宅を建てるリアルな費用感｜坪単価の罠と隠れコストを解説

飯塚市で注文住宅を建てると、実際いくらかかるのか。相談でいちばん多い質問です。先に当社の数字を書くと、建物本体の坪単価は坪80万〜100万円（税込）、建物本体で1,800万〜3,500万円程度、土地・外構・諸費用まで入れた総額は3,000万〜5,000万円になるご家族が多いです。ここから先は、この総額がどう積み上がるのかを、2026年11月時点の金利・地価・制度に合わせて順番に見ていきます。

「坪単価」という数字がなぜ当てにならないのか

坪単価は、建物本体の工事費を面積で割った数字です。たとえば延床35坪で本体2,800万円なら坪80万円です。計算は単純ですが、この数字だけで会社を比べても答えは出ません。

理由は2つあります。1つは「本体」に何が入っているかが会社ごとに違うこと。照明・カーテン・エアコン・外構・地盤改良が入っている見積もりもあれば、全部別の見積もりもあります。もう1つは割る面積です。延床面積で割るか、吹き抜けやバルコニーまで含めた施工床面積で割るかで、同じ家でも坪単価は変わります。比べるときは坪単価ではなく、同じ項目を揃えた総額の明細で見てください。

本体のほかに必ずかかるお金

見積もりの最初の1枚に載らないことが多いのが次の項目です。金額は当社が資金計画で最初に置いている目安で、土地と仕様で動きます。

• ●外構：駐車場・フェンス・アプローチなどで、当社の資料では200万円を初期値にしています。車の台数が増えるほど、土間コンクリートやカーポートの分が増えます
• ●地盤改良：地盤調査の結果しだいで0〜150万円ほど。当社の資料の初期値は50万円です。調査するまで確定しないので、予算には必ず枠を残します
• ●給排水の引き込み：当社の資料の初期値は40万円です。前面道路の本管の位置で変わるので、土地を決める前に確認します
• ●諸費用：印紙、設計・建築確認申請、地盤調査、水道加入金、登記、ローンの保証料や手数料、つなぎ融資、火災保険・地震保険、引越しなどです
• ●建て替えの場合：上記に解体費と仮住まいの家賃、2回分の引越し代が加わります。当社の場合、木造住宅は着工から完成まで約4〜6か月が目安です
• ●照明・カーテン・エアコン：標準に含まれる範囲が会社で違うので、見積もりに入っているかを1つずつ確かめます

総額はいくらになるか、当社の数字で試算すると

当社の資金計画の試算資料で、外構200万円・地盤改良50万円・給排水40万円の初期値を置き、全額を35年ローン（保証料一括型）で借りる前提で計算しました。土地をお持ちの場合、延床30坪（本体2,400万〜3,000万円）で総額は約2,880万〜3,500万円、延床35坪（本体2,800万〜3,500万円）で約3,300万〜4,020万円です。

土地を買う場合は、同じ試算資料に土地代と購入の諸費用が加わります。後で触れる飯塚市の住宅地平均で60坪（約430万円）を買うと、延床30坪で約3,370万〜4,000万円、延床35坪で約3,790万〜4,520万円。嘉麻市の住宅地平均で60坪（約190万円）なら、延床35坪で約3,530万〜4,260万円です。どれも家具・家電の買い替え、解体費、仮住まい代は含みません。

土地代は、同じ市の中でも大きく違います

福岡県が公表した令和8年度福岡県地価調査によると、住宅地の平均価格は飯塚市が1㎡あたり21,800円（1坪約7.2万円）、直方市が20,500円（約6.8万円）、田川市が17,900円（約5.9万円）、嘉麻市が9,600円（約3.2万円）です。60坪に置き換えると、飯塚市で約430万円、嘉麻市で約190万円になります。

市の平均だけで考えないでください。同じ福岡県の地価調査の資料で飯塚市内の住宅地の基準地を見ると、柏の森が40,200円、下三緒が28,500円、八木山が4,600円で、柏の森と八木山では9倍近い開きがあります。これは調査地点の評価額で、売り出し価格そのものではないので、実際の土地は個別に確かめます。

筑豊で土地を選ぶときの判断基準

土地が安いことと総額が安いことは別です。筑豊は車で動く暮らしなので、郊外の安い土地を選ぶと通勤の距離と車の台数が毎月の出費に残ります。夫婦それぞれが車で通勤するなら、2台分の駐車スペースが取れて、今の職場や学校まで無理なく通える範囲を先に地図で区切り、その中でいちばん条件の良い土地を探す順番が失敗しにくいです。土地代を100万円下げても、造成や排水、引き込みで100万円増えるなら意味がありません。

申し込む前に、次の5つを確かめてください。

• ●雨の日に見に行く：気象庁のアメダス「飯塚」の平年値では、6月が281.8mm、7月が347.1mmで、この2か月で年間1,813.4mmの3分の1余りが降ります。道路より低い土地、水の逃げ場がない土地は、盛土や排水の費用が外構に跳ね返ります
• ●ハザードマップと区域を見る：国土交通省の資料では、遠賀川は飯塚市で穂波川を合わせて市街部を流れています。同省の案内では、入居が2028年以降の場合、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域など）の新築は住宅ローン減税の対象外です。建て替えは対象なので、新築か建て替えかも一緒に確認します
• ●採掘跡を確かめる：九州経済産業局の公式ページでは、地表から50m以浅の石炭の採掘跡などが崩れて地表が陥没することを浅所陥没と説明しています。気になる土地は契約前に、九州経済産業局の鉱害課（特定鉱害の相談窓口）へ問い合わせてください
• ●上下水道を確かめる：前面道路に本管があるか、下水道か浄化槽かで、引き込みの費用が変わります
• ●駐車のしやすさを見る：前面道路の幅と車の台数で、必要な間口と土間の面積が決まります。平屋を考えている場合は、建ぺい率60%で30坪の平屋なら最低50坪の敷地が目安です

予算が足りないとき、どこを削るか

気象庁の同じ平年値で、飯塚は1月の日最低気温が1.3℃、8月の日最高気温が32.1℃です。冬も夏も冷暖房に頼る時間が長い土地なので、削る順番は言い切ります。先に見直すのは面積と、後からでも足せる外構の仕上げや造作です。断熱・気密・構造は、住んでからやり直すと大きな工事になるので最後まで残します。当社は全棟で気密測定を行い、実測C値0.1〜0.2、断熱はHEAT20 G1〜G2水準、建物初期保証20年・住宅設備保証10年を標準にしています。総額を比べるときは、この部分も揃えて比べてください。

住宅ローンの月々の支払いはいくらになるか

三菱UFJ銀行の公式ページでは、2026年11月に新規で借りる場合の変動金利が年1.195%（ずーっと一律優遇コース）、固定10年が年3.89%（最初に大きな優遇コース）です。住宅金融支援機構のフラット35公式ページでは、2026年11月の最も多い金利が年3.81%（借入期間21〜35年・融資率9割以下）です。三菱UFJ銀行は、2026年9月18日発表の短期プライムレート引き上げに伴い、12月1日から変動金利の基準金利を見直すと公表していて、12月の基準金利は11月30日に発表されます。地元の福岡銀行の公式ページでは、2026年11月2日〜30日のお借り入れ分で、プレミアム住宅ローンの保証料一括型が変動金利年1.575%、固定10年（当初10年間）年3.900%です（給与振込の指定やアプリ登録などの条件があります）。ほかの金融機関も含めて窓口で最新の数字を取ってください。実際の金利は審査や条件でも変わります。

これらの公式の金利で、3,500万円を35年・元利均等・ボーナス返済なしで借りた場合を計算すると、次のとおりです。

• ●年1.195%（三菱UFJ銀行の公式ページの変動金利）：月々約102,000円
• ●年2.195%（三菱UFJ銀行の公式の変動金利より1ポイント高いと仮定）：月々約119,000円
• ●年3.195%（三菱UFJ銀行の公式の変動金利より2ポイント高いと仮定）：月々約139,000円
• ●年3.81%（フラット35の最も多い金利）：月々約151,000円

変動か固定かで迷ったら、判断はこうです。フラット35の金利で計算した月約15.1万円が無理なく払える家計なら、固定で返済額を確定させても、差額を貯めながら変動を選んでも成り立ちます。月約13.9万円でも苦しいなら、金利タイプを選ぶ段階ではなく、借入額を減らす段階です。変動を選ぶのは、金利が上がっても払える額か、繰り上げ返済に回せる貯金があるときだけにしてください。2ポイント高い場合の数字は、借入当初からその金利だったと仮定した単純計算です。

住宅ローン減税は、性能と入居時期で枠が変わります

国土交通省の住宅ローン減税Q&A（2026年7月更新）によると、控除率は0.7%で、2030年12月31日までの入居が対象、合計所得金額2,000万円以下の年に適用されます。新築の借入限度額は、認定住宅が4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）、ZEH水準省エネ住宅が3,500万円（同4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2026・2027年の入居まで2,000万円（同3,000万円）で、控除期間はいずれも13年です。

省エネ基準適合住宅は、同じ国土交通省の資料で、2028年以降の入居は原則として支援対象外です（2027年末までに建築確認を受けた住宅または2028年6月30日までに建築された住宅に限り、限度額2,000万円・控除期間10年）。ZEH水準は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上で、証明書も要ります。入居が2028年にかかりそうなら、最初からZEH水準以上で計画してください。控除の上限は、たとえば限度額3,500万円なら年末残高が3,500万円のときで年24.5万円。残高が減れば控除も減り、納めている所得税・住民税より多くは戻りません。

補助金は、2026年度分と来年度分を分けて考えます

みらいエコ住宅2026事業の公式ページによると、注文住宅の新築の補助額は、5〜8地域でGX志向型住宅が110万円、長期優良住宅が75万円（要件を満たす古家の除却で20万円加算）です。省エネ基準の地域区分の資料では飯塚市・嘉麻市・田川市・直方市はいずれも6地域です。GX志向型住宅はすべての世帯（GXへの協力表明を行った事業者が建築する住宅に限る）、長期優良住宅は子育て世帯または若者夫婦世帯が対象で、申請は登録事業者が行います。注文住宅のZEH水準住宅は、交付申請の受付が2026年9月30日までで、すでに終わっています。

同じ公式ページでは、交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも12月31日までで、予算上限に達した時点で締め切られます。交付申請は基礎工事の完了以降で、2027年1月31日時点で一定以上の出来高の工事が完了している必要があります。2026年11月6日午前0時時点の申請額は、GX志向型住宅が予算の73%、長期優良住宅・ZEH水準住宅が45%でした。当社のよくある質問のとおり、設計の打ち合わせだけで約2〜3か月かかるので、これから相談を始める方がこの枠に間に合わせるのは難しいと考えてください。

来年度については、国土交通省住宅局の令和9年度予算概算要求に「みらいエコ住宅2027事業」が新規で2,000億円要求されていて、ZEH水準の住宅の新築や既存住宅の省エネ改修を支援する内容です。ただ、概算要求の段階で、補助額や条件はまだ確定していません。年度ごとに変わるため、最新の公募要領で確認が必要です。補助金を当てにして資金計画を組まず、もらえたら自己資金に戻すくらいの扱いが安全です。

相談前に用意しておくもの

次のものが揃っていると、最初の相談で総額の話まで進められます。全部揃っていなくてもかまいません。

• ●収入がわかるもの（共働きならお二人分の源泉徴収票など）
• ●今の家賃と駐車場代、毎月無理なく返せると思う額
• ●出せる自己資金（引越し・家具・もしもの備えに残す分を引いた額）
• ●車のローン、教育ローンなど今ある借入の残高と月々の返済額
• ●車の台数と、この先増えそうか
• ●入居したい時期と、お子さんの入学・進学の時期
• ●土地がある場合は所在地と測量図、探している場合は通勤先と学校区の希望
• ●他社の見積もりがあれば、総額の明細まで