飯塚市で注文住宅を建てる人向け｜住宅ローン年収別の借入目安

こんにちは、リベラルホームです。家づくりのご相談で、最初の打ち合わせから3回くらいまでにほぼ必ず出てくる質問があります。「うちの年収だと、いくらまで借りられるんですか？」というご質問です。気持ちはとてもよく分かります。総予算が見えないと、土地探しも建物のグレードも決められませんから。

飯塚市周辺で家づくりを考えるとき、福岡市内より土地価格を抑えやすい一方で、車・教育費・将来の修繕費まで含めた返済計画が大切です。この記事では、筑豊エリアで無理なく家を建てるための住宅ローン目安をまとめます。

ただ、私たちが現場で長くお客様と向き合ってきて思うのは、本当に大事なのは「いくら借りられるか」ではなく「いくらまでなら無理なく返せるか」だということです。実はこの2つ、銀行の審査ベースで考えると数百万〜1000万円以上ズレてくることがあります。今日はそのあたりのリアルな話を、年収400万・500万・600万円という具体的なラインで整理してみます。あわせて、2026年に入って明らかに潮目が変わってきた変動金利と固定金利の判断基準もお話しします。

「借りられる額」と「返せる額」は別物です

銀行が住宅ローンの審査で使う指標のひとつに「返済負担率」というものがあります。これは年間の返済額が年収の何%になるか、という数字です。多くの銀行が、返済負担率の上限を年収400万円未満で30%、400万円以上で35%に設定しています。フラット35もほぼ同じ基準です。

ところがこの35%、実際にやってみると相当しんどい数字なんです。年収500万円の方なら年間175万円、月14万5千円ほどがローン返済に消える計算です。手取りに直すと、毎月の家計に占める住宅ローンの割合は20%を軽く超えてくる。お子さんがいて、車を所有していて、習い事もしている、というよくあるご家庭だと、ここに食費・光熱費・通信費・教育費が重なって、毎月の自由になるお金がほとんど残らない、ということが起こります。

ですから私たちが普段お客様にお伝えしているのは、「銀行の上限ではなく、手取り月収の25%以内に収めてください」という現実的な目安です。これだと将来お子さんの教育費が膨らんできても、車を買い替えるタイミングがきても、家計が破綻しません。

年収別のリアルな借入額シミュレーション

では具体的に、年収別の「無理なく返せる借入額」を見てみましょう。前提条件は、35年返済・元利均等・金利1.5%（2026年5月時点の固定金利の中央値あたり）です。手取り月収は年収のおよそ78〜80%で計算しています。

• ●年収400万円｜手取り月収約26万円｜安全な月返済6万5千円｜借入目安2,100万円
• ●年収500万円｜手取り月収約33万円｜安全な月返済8万2千円｜借入目安2,650万円
• ●年収600万円｜手取り月収約39万円｜安全な月返済9万8千円｜借入目安3,200万円
• ●年収700万円｜手取り月収約45万円｜安全な月返済11万3千円｜借入目安3,700万円
• ●年収800万円｜手取り月収約52万円｜安全な月返済13万円｜借入目安4,250万円

ご覧のとおり、銀行が「借りられますよ」と言ってくる金額より、おそらく500〜1000万円ほど低い数字になっているはずです。ここに頭金や親御さんからの援助、補助金などを足して総予算を組むのが、私たちが10年見てきて「みなさん幸せに暮らせている」総予算の組み方です。

ちなみに筑豊エリア、つまり飯塚市・田川市・嘉麻市・直方市あたりは、土地の坪単価が福岡市内の3分の1〜半額ほどです。同じ年収なら、福岡市内で建てる方より建物にしっかり予算を回せる、というのが地元工務店としての肌感覚です。

ボーナス払いに頼った計画は危険です

年収別の表を見て「うーん、もう少し借りたいな」と思われた方に、ひとつ強くお伝えしたいことがあります。それは「ボーナス払いを併用してギリギリの借入額にしないでください」ということです。

コロナ禍のとき、いくつもの会社で夏のボーナスがほぼゼロになりました。それでも住宅ローンのボーナス払いは契約どおり引き落とされます。直近でも2025年の半導体関連の業績悪化で、九州のいくつかの大手メーカーがボーナス減額を発表したのは記憶に新しいところです。ボーナスは「あったらラッキー」くらいの位置づけで返済計画を組むのが、長く安心して暮らすコツです。

2026年、変動金利と固定金利の景色が変わってきた

ここからが、ここ1〜2年で大きく変わった話です。長らく住宅ローン金利は「変動が圧倒的に有利」という時代が続いていました。変動0.3〜0.4%、固定（フラット35）が1.8〜2.0%という、2%近い差があった時代の話です。

ところが2024年3月の日銀のマイナス金利解除以降、政策金利の引き上げが段階的に続き、2026年に入って多くのメガバンク・ネット銀行で変動金利が0.7〜0.9%台に上昇しています。一方で固定金利（フラット35）は2%前後で推移しており、両者の差は1.0〜1.3ポイントほどに縮まりました。差があった時代と今では、選び方の論点がだいぶ変わってきています。

変動か固定か、判断はこの3つで決まる

ではどう選ぶか。私たちが提携している複数の金融機関の担当者と話すなかで、2026年時点で意見が一致しているのが次の3つの判断基準です。

• ●返済期間が25年以上残るなら、固定金利（フラット35）の安心感を優先する価値が出てきた
• ●繰上返済を頻繁にできる家計なら、変動金利でリスクを取って総返済額を抑える戦略は今でも有効
• ●金利が1%上昇しても家計が破綻しないなら変動、するなら迷わず固定

3つめがいちばん大事です。仮に変動金利0.8%で3000万円借りたとして、5年後に金利が1%上がって1.8%になると、月々の返済が約1万5千円増えます。この1万5千円増を吸収できる家計なら変動でいい。教育費がピークに重なって吸収できない見込みなら、最初から固定で組んだほうが眠りが深くなります。

ちなみに「変動と固定のミックス」というやり方もあります。借入額の半分を固定、半分を変動にする方法ですね。手数料や事務処理は少し増えますが、リスクヘッジとしては悪くない選択肢です。とくに借入額が3500万円を超えてくる方には、最近よくおすすめしています。

見落としがちな「諸費用」と「金利優遇」

返済シミュレーションをするときに意外と忘れられがちなのが、住宅ローンの諸費用です。事務手数料・保証料・印紙代・登記費用などを合わせて、借入額の2〜4%ほどかかります。3000万円借りるなら60万〜120万円。これは現金で用意するか、住宅ローンに含めて借りるかの選択になります。

もうひとつ、これは知っているとお得な話を。多くの銀行は「給与振込口座を変更してくれたら金利を0.1%優遇」「クレジットカードを作ってくれたら0.05%優遇」といった金利優遇キャンペーンを常時やっています。3000万円・35年で金利が0.1%下がると、総返済額はざっくり60万円減ります。手間に見合うかどうかはご家庭次第ですが、知らずに損する人が多いポイントです。

工務店だからこそ言える、家づくりとローンの順番

最後に、地元工務店として何度もお伝えしている大事なことを。家づくりは「気に入った間取りができる→金額を見て→ローンを考える」の順番ではなく、「無理なく返せるローンを決める→そこから総予算を逆算→土地と建物に振り分ける」の順番が、絶対に後悔しない進め方です。

順番を間違えると、夢が膨らんで予算がふくらんで、いざ返済が始まると毎月のやりくりに追われて、せっかく建てた家でリラックスできない、ということになりがちです。私たちはこの10年、そういうご家庭をいくつも見てきましたし、逆に予算の枠を決めたうえで知恵を絞った家づくりが、結果的に満足度の高い暮らしにつながるのも見てきました。

飯塚市・田川市・嘉麻市・直方市で家づくりを考えはじめた方には、まず「うちの年収でいくらまでが安心ラインか」を一緒に整理させてください。提携先のフィナンシャルプランナーや金融機関の担当者をご紹介することもできますし、私たちのほうでざっくりとしたシミュレーションをご一緒することもできます。